原标题：4000亿销售背后：保利发展的逆周期扩张逻辑
本报记者张晓玲实习生邓纯榕广州报道
导读
保利发展的规模扩张受益于它的城市布局。在过去的5年内，保利将其区域和城市布局聚焦于城市群和都市圈。
房地产市场总有先知先觉者。
在国家发改委的最新文件中，城市群和都市圈被确定为中国城市化的未来方向。而央企巨头保利发展，早在三五年前便深谙此中逻辑。
4月16日，保利发展的2018年财报姗姗来迟，成为最后一个发布财报的地产龙头。
受益于深耕城市群，2018年，保利签约金额突破4000亿元，位列第五；今年一季度，保利持续发力，销售1096.6亿元，升至第四。
在去年房地产行业资金趋紧的背景下，保利加大融资和拿地，逆周期扩张，并推进运营转型。
进入2019年，在一二线市场回暖之下，保利发展的城市布局销售业务持续受益，此外，公司多年试水的运营业务也进入深水区，商业、物业等板块有望迎来爆发性增长。
聚焦城市群
财报数据显示，保利发展2018年实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%；签约面积2766.11万平方米，同比增长23.36%。全年累计实现销售回笼3562亿元，回笼率达88%，稳中有升。
东吴证券指出，保利发展的市场占有率提升至2.70%，位列行业前五、央企第一。
同时，保利发展的盈利水平也在提高。归母净利润为189.04亿元，同比增长20.92%。公司毛利率提升 1.45个百分点至32.49%；实现投资收益26.90亿元，同比大幅增长 60.06%。
保利发展的规模扩张受益于它的城市布局。在过去的5年内，保利将其区域和城市布局聚焦于城市群和都市圈。期内，公司一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%，其中仅在珠三角实现签约销售1170亿元，较去年同期增长24%。
房地产金融的迅猛发展和助力，也是保利持续获得增长的重要因素。年报显示，公司旗下信保基金累计管理规模突破1000亿元，同比上涨超过27%，累计投资项目超过150个。
2018年保利发展还加大了直接融资。平安证券称，公司期内发行3年期中期票据50亿元、美元债券10亿美元。去年11月，保利宣布100亿元的永续票据获准注册，首期发行15亿元，票面利率为4.63%。截至期末，有息负债综合融资成本5.03%，处于行业较低水平。
2019年保利发展的融资优势继续凸显，1月份发行15亿3年期中期票据，票面利率仅3.6%，创17年以来新低。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，保利房地产基金的规模扩张，说明公司具有较好的金融操盘能力。此类金融资产，能使保利在后续的并购等方面占得先机，抓住投资机会、低价收购项目。
持续的收并购也助力了保利的业绩。此前，保利已完成中航地产收购，放大了自身的增长；2018年，保利发展完成保利（香港）控股有限公司50%股权收购交割，进一步扩大业务区域。
此外，值得关注的是，作为央企的保利在跟投制度方面的实践，也在推动销售规模增长。2017年底，保利推出大力度跟投方案。公告称，单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。其激励力度为央企地产商中最高水平。
保利称，公司将持续优化奖金分配方式，进一步落实股权激励和项目跟投的长期激励机制。
如何穿越周期？
作为央企，保利虽然规模有所落后，但始终保持稳定增速，类似万科。这类企业追求的不是大起大落，而是稳定地穿越周期。
今年3月，保利发展提出房地产周期论，认为全国性拐点在去年四季度已经出现。保利还提到，公司将在动态调整中布局百城，聚焦“胡焕庸线”东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群。而保利也在践行着这一理论。
2018年，保利发展拿地持续深耕一二线，一二线城市拓展金额和面积分别占比74%、61%。在待开发土储9154万平方米中，一二线城市占比 60%，六大城市群合计占比69%。
去年，保利发展共拓展项目132个，新增容积率面积3116万平方米，同比减少31%；拿地成本1927亿元，同比减少30%；平均楼面地价6186元/平方米。
严跃进认为，“房企的融资成本低，规模越大反而是越有利的”。他还指出，在行业周期不好的时候资金充裕，往往会有更多的投资机会。
华创证券指出，保利发展在拿地方面积极扩张，2016-2018年拿地金额占比销售金额分别为56%、87%、47%。除了2017年高于50%，一般基本保持在50%左右。
中信建投证券也提到，保利发展土地储备充裕，且坐拥央企背景优势，融资便利性和市场信用资质远超其他房企，在今年整体市场景气度下行的情况下，公司在扩张方面仍将具备重组的弹性。
对于房企而言，要想穿越经济周期，未来的房地产不光是开发业务要增长，存量运营也要保持前列。
为此，保利确立了从地产开发转向开发+运营，以寻找新的利润增长点。2018年9月，保利地产正式更名为保利发展，明确“去地产化”的发展战略，加快“一主两翼”发展。
根据财报，2018年保利发展通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目75个，占全年拓展金额及拓展面积的54%、58%。
在房企转型的重要赛道之一物业管理领域，保利布局全国131个城市，综合实力位居行业前五；商业管理板块运营项目65个，管理面积266万平方米，累计外拓购物中心10个、酒店4个，以轻资产模式实现品牌及管理输出。
保利亦加快了产业链的并购整合。2018年，保利与合富辉煌完成股权整合，并通过并购物业管理龙头湖南天创物业，不断完善物业的布局。
此外，作为较早开始布局的不动产金融，保利发展以产融结合为经营理念，是国内最早设立不动产私募基金的公司之一，现拥有国内规模最大的不动产基金管理机构信保基金。
2017年，保利还试水租赁住房类REITs。保利发展董事长宋广菊表示，REITs将成为保利构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具；未来，保利将以存量物业为基础，构建租赁住房等业务的利润模式，利用REITs实现战略转型，形成房地产开发+运营+金融的闭环。
