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局地现小阳春,但别担心“楼市疯狂”再现

原标题:局地现小阳春,但别担心“楼市疯狂”再现

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▲图/新京报网

据新华社报道,最近不少城市房地产持续回暖,成交量迅速回升,部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情。

4月16日,国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。统计显示,3月份,一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升。

统计显示,3月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。

某地产的数据显示,3月深圳新房住宅的成交套数为3088套,环比上升141.44%。二手住宅成交大幅提升,3月二手住宅成交4551套,环比上升127.9%,同比下降15.1%,成交量为近半年新高。

那么,这一轮楼市回暖背后的逻辑是什么呢?

一是货币政策调整带来的涨价预期。去年以来,随着我国经济下行压力持续加大,按照中央经济工作会议要求,我国开始实施松紧适度的货币政策,货币投放(M2)和社融总额都较去年有了较大的提升,社会对今年央行降准降息的预期不断加大。货币和利率是资产价格的重要影响因素,在此背景下,社会对于房价上涨的预期进一步加强。

二是过去三年积压的大量改善型需求开始逐步释放。2016年1月1日开始,我国全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策,过去2年,我国二胎人数迅速提升,二孩出生数已经超过一孩出生数。国家统计局数据显示,2017年全年我国二孩数量上升至883万人,比2016年增加162万人;二孩占全部出生人口的比重达到51.2%,比2016年提高了11个百分点。

但与此同时,由于当年房价快速上涨,从2016年10月开始,全国主要城市均采取了极其严格的房地产政策,如二套房首付提升到8成,认房又认贷、利率上浮等,这些政策对改善型需求造成了较强的遏制,使交易量迅速下降。但这批积压的需求改善意愿迫切,加杠杆的能力也相对较好,在政策预期发生变化后,购买意愿随之加强。

三是房地产商开发和销售策略发生了变化。过去两年,在三四线城市“地产消费升级”的推动下,房地产企业“上山下乡”到三四线城市寻找机会。2017年,房地产百强企业在三四线城市销售额收入占到总收入的约43.2%,带动三四线城市房价也随之大幅上涨,与此同时,北京上海等城市的房价却纷纷回调。

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▲图/新京报网

但去年下半年以来,经济和政策形势正在迫使房企经营策略发生变化,从今年1-2月全国300个城市土地出让情况看,出现了明显的向一线城市集中的趋势,一线城市在土地出让面积、成交面积、出让金等方面都出现了明显的上升,而三四线城市拿地金额较上半年减少了32%。

这首先因为房地产税推出的预期——如果征收房地产税,可能会导致二手房出现抛售潮,市场供给短期增大,使房地产销售出现困难,而房地产相对过剩的三四线城市风险是最大的,从避规风险角度来看,房地产商最好的策略是在房产税出台之前,尽量降低库存、降低负债。

此外,最近国家发改委出台的一份文件也点燃了市场的热情。按照这份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的文件:城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

这意味着,人口进入城市的速度进一步加快,这将带来一定的新增需求,在供给没有明显增加的情况下,决策层要警惕可能引起的供需失衡。

总体来看,我国今年将可能出现一二线城市成交量与价格同步回升,三四线城市成交量与价格同步下降的格局。但公众不用太担忧房价过快上涨,我国“房住不炒”的调控总基调不会改变,住房体系和住房保障体系将进一步加快完善。随着我国人口结构和总量的剧烈调整,住房的总需求量也出现回落趋势,再加上房地产税出台的预期,房价出现大起大落的可能性不大。

另外,国管公积金中心近日宣布,4月15日起,二套房贷款实行“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷款60万元。这对近日部分地方有所回暖的楼市,也会造成心理影响。

总而言之,局地楼市出现小阳春,但担心“楼市疯狂”再现,或许是杞人之忧。

□高敏(经世智库高级研究员)

编辑李冰冰校对王心

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