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2018年商品房销售增长1.3% 或成未来几年顶峰

原标题:2018年商品房销售增长1.3% 或成未来几年顶峰

华夏时报记者 刘诗萌 北京报道

过去的2018年,楼市在经历了春暖夏热秋凉冬冷的四季变化,8月之前房地产逐步升温,上行压力日益加大,到9月房地产形势发生逆转开始显著降温。

1月21日,国家统计局公布2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况。2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,增长速度比上年回落6.4个百分点。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点,比上年回落1.5个百分点。

在房地产企业年末冲刺业绩的努力下,12月刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录,历史上第一次单月销售2万亿。尽管如此,从下半年的销售数据看,成交面积和去年相比,同比已经出现明显下调。中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示,除非出现突然的政策转向,否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看,市场上涨以及乏力,楼市的拐点已经出现。

销售仍然保持正增长

2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元,增长12.2%。其中,中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅,中部地区商品房销售面积50695万平方米,增长6.8%;西部地区商品房销售面积45396万平方米,增长6.9%。下降较为严重的是东部和东北地区,东部地区商品房销售面积67641万平方米,比上年下降5.0%;东北地区商品房销售面积7922万平方米,下降4.4%。

张大伟认为,中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅,三线城市成为本轮房价上涨、销售面积上涨的集中区域。从全国市场看,二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然在去库存,上涨仍是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示,在如此严厉的购房政策和相对悲观的市场预期下,2018年销售数据继续保持正增长,最大的逻辑就在于,新型城镇化的节奏依然是加快的,城镇化背后的购房需求依然是强劲的。通俗理解是,老百姓还是愿意继续购房的。这也说明2015、2016、2017和2018年均表现为楼市销售面积持续攀升的态势,这是非常积极的信号。

去库存已近尾声,土地市场退烧

销售面积的增长,也意味着库存进一步去化。据中原地产统计,楼市库存已经创下57个月新低。2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米,比上年末减少6510万平方米。

严跃进认为,2018年全年待售面积同比增幅为-11.0%,总体上说,2018年基本上进入到了去库存的尾声阶段,很多城市其实库存到了所谓“跌无可跌”的状态,后续依然会有继续反弹的可能。这也是第10个月出现跌幅收窄的态势,信号意义很强。到了2019年,随着供应项目增多和销售数据相对下滑,类似待售面积数据有望见底反弹。

尽管库存去化见缓,企业也有补库存的愿望,但土地市场并未持续高温。2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%。

不过现实中,下半年以来各地也出现了不少土地流拍现象。严跃进指出,这一看似矛盾的现象,一个很重要的解释就在于各地供地规模是在增加的,但是部分土地性价比不好,所以会流拍,尤其是限价土地和配建项目土地,基本上市场不认可。类似土地购置面积从侧面也说明,企业依然有积极的补库存导向。

据中原地产数据,2018年50大城市合计卖地3.74万亿,土地市场逐渐平稳,热点城市上涨明显放缓。50个大城市平均楼面价为2277元每平米,相比2017年的2627元,下调了13.3%,这也是最近多年来首次出现土地价格开始明显下调。张大伟指出,2018年下半年土地市场退烧明显。从土地市场同比涨幅看,卖地金额年内涨幅最低,从上半年上涨接近40%到当下土地市场基本同比持平。

责任编辑:吴金明

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