原标题：雅居乐的“千亿”跨越，这些隐藏的含义你应该知道
2019年1月3日，雅居乐正式官宣：2018年销售额突破千亿。至此，千亿阵营中又多了一家正统的老牌粤系房企。
2017年5月份，雅居乐办了一场主题为“雅居乐集团全新品牌”的发布会，发布会的一个细节至今让人印象深刻。
时任雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林在致辞时谈起，香港的媒体曾问雅居乐高管，公司的发展是不是慢了一点。陈卓林的回答是：“我们宁愿慢一点，也要把品质和品牌做好。”
虽然陈主席这么说，但实际上雅居乐发展并不慢。2018年，雅居乐的销售规模正式达到了千亿。
管中窥豹，这句话一定程度上反映出雅居乐的经营风格。
过去一年，我们获取的公开信息除了财报和销售数据，关于雅居乐着墨最多的便是2018年初那场以“裂变”为主题的区域重构。根据雅居乐对外的官宣口径，这是为了深化全国布局而进行的内部管理架构革新。
目前来看，这个布局成效明显，而业绩突破还只是我们能看得到的变化。
因此，在当下这个时间点，有必要重新梳理雅居乐隐藏在千亿规模之下的支撑战略和未来空间。
毫无疑问，雅居乐是一个足够独特的研究样本，其最大的样本意义在于：
其一，雅居乐的千亿跨越，验证了其长期以来坚持的稳健风格通过了当下市场的压力测试;
其二，雅居乐27年的发展历程，已经跨越了民营企业生命周期中一个相对较高的生存门槛。站在千亿的新起点，雅居乐的发展空间会更上一个台阶。
一、
从2018年的市场环境来看，很多人对于楼市并不看好。
2018年，是房地产调控史无前例的一年。中原地产统计截至10月底，全国各地房地产调控政策的单月平均调控频率高达40次。
政策趋严的压力传导到市场，“房住不炒”的基调奠定，需求端的反映最为明显。最直接的反映就是销售趋冷，价格松动。
政策影响之下，市场预期正在加速重塑，影响预期的因素复杂多变。但唯一能确认的是，楼市的情绪从亢奋趋于理性，“房子更难卖了”是大多数房企的共同心声。
就是在这样的市场环境之下，雅居乐完成了千亿的规模冲刺。这样的增长速度，打破了市场对雅居乐的惯性认知。
造成过往认知差的根本原因在于，人们对于雅居乐发展规模的评估维度，忽略了几个数据。
首先是均价。2015-2017年，雅居乐确认销售均价分别为8642元/平、8808元/平、10424元/平，而2018年全年平均预售价为12871元/平。
其次是利润率。2015年-2017年，雅居乐3年间年销售复合增长率一直较高。2018上半年，雅居乐营业收入增长8.5%至242亿元人民币，归属于母公司股东的净利润同比翻番，增长102%至37.6亿元。2018年上半年其毛利率增长12.3%至49.6%。
雅居乐业绩的这种稳健式增长，最为直观的原因便是其在战略布局方面的思考。
2018年上半年，雅居乐对全国十九个城市群进行了一个深度多维的研究，包括人口规模、经济基础、产业结构以及未来的发展趋势和政策，梳理出了“80+23”重点关注的城市和战略性进驻的城市。
基于此项研究，雅居乐进行策略性拿地，以这些城市为节点辐射周边区域，深耕重仓城市，使其成为未来规模增长的主战场，而这套策略同样是雅居乐在波动的市场中最好的防御机制。
截至2018上半年，雅居乐重仓的城市基本都是很多高价值城市，中山、佛山等粤港澳大湾区重镇均是其重仓城市。这些土地具备很强的可变现能力以及较高的溢价水平。财报显示，雅居乐集团在的中山、海南及粤东等地区业务，其毛利率保持在50%以上。
二、
不管是过去还是当下，雅居乐的目标绝不仅仅只是在激烈的市场竞争中活下去。
作为一家民营企业，雅居乐至今已经走过第27个年头。这个数字本身就不简单。
全国工商联2015年公布的中国民营企业发展报告有这么几个数据，有60%的民企在5年内破产，85%的民企在10年内死亡，中国民营企业的平均生命周期只有2.9年。
换句话说，绝大部分民营企业要想真正存活，5年、10年、15年，每一个都是生死攸关的门槛。
而雅居乐的成功之处，除了成立之初正确地选择“地产”这个处在上升周期的行业之外，更多地还在于其对行业前瞻性的把握和布局。
一个不能忽视的大背景是，当前房企掀起了“去地产化”的浪潮，背后的实质是企业战略发展定位的升级。
这其实延伸出了一个更加深层次的问题，即地产下半场，房企到底靠什么竞争呢?
保利万科等龙头大哥，家大业大，他们的做法是进行相关多元化，围绕不动产+运营这一基本形态进行幂次叠加。
正是深刻意识到了市场转变的深层逻辑，也敏锐地捕捉到了行业龙头的转型方向，在厘清“规模与多元化”的共生关系之后，雅居乐确定了围绕“地产主业”做边界拓展的发展策略。
公开资料显示，雅居乐目前已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。
在我看来，这是一家房企基于行业发展大势，在战略层面对自己未来发展路径的升级迭代。
地产主业上，优质的土储是其规模继续壮大的保证。根据公司半年报显示，雅居乐在69个城市中共拥有预计总建筑面积3560万平方米的土地储备，平均土地成本为人民币2774 元/平方米。
低成本的土地和较高的产品溢价则保证了雅居乐未来几年的高利润水平。以公司上半年13107元/平的平均售价粗略估算，可以在未来几年带来超过4600亿元的销售额。
而其他板块中，雅生活已经成功上市，与雅居乐的地产业务产生协同效应，内部共生;
环保业务未来想象空间巨大，且雅居乐环保集团致力于为城市和乡镇提供系统级的解决方案和综合环境服务, 聚焦固废处理、水务、生态修复三大领域，拥有数十家业内知名的子公司。
从这些相关产业的布局来看，雅居乐的多元化思路非常清晰且都已经成功落地且都有不小的成就。
只有当你拿到入场券，你才拥有竞赛的资格。毋庸置疑，雅居乐所有的想象力，在迈过千亿这个门槛之后，变得更加具象化。而千亿门槛的跨越，已经论证了雅居乐具备向更高目标迈进的可能性。
