原标题：外资“回潮” 国内大宗交易活跃
本报记者唐韶葵上海报道
2018年年底，戴德梁行资本市场部发布了最新研究报告：2018年上海大宗投资市场持续火热，交易金额超过1050亿元，连续3年突破千亿交易规模。其中外资买家持续上扬，投资金额占比61%，相较2017年占比24%增长了37个点。
戴德梁行协助基汇资本于2018年四季度同时收购了上海两笔核心资产：海洋大厦和虹桥万象城四栋写字楼，涉资约57亿人民币。
此外，外资还在国内逐渐实现资本的循环再利用。比如越秀房产基金于12月14日发布公告，以11.78亿元人民币（约13.4亿港元）出售广州市新都会大厦物业，价格较评估价溢价约5.8%，随后购入杭州越秀·维多利中心。
外资“回潮”
由于降杠杆政策的影响，内资于2018年略为放缓投资步伐，外资开始“回潮”。从前三季度的交易额可见，外资买家占一线城市总交易额的28%，较2017年同期的14%在占比上翻了一倍。按实际成交额来看，外资于前三季度总投资额虽然不高，共计266亿，但较2017同期增长53%。
2018四季度，外资录得多笔大额交易，例如凯德集团和新加坡政府投资公司联合收购上海星港国际中心；领展以25.6亿元人民币收购北京京通罗斯福广场；同时AEW联合弘毅投资以45亿元在北京东二环收购了东方文化艺术中心。
戴德梁行大中华区资本市场总裁及中国资本市场主管叶国平表示，外资在中国一线城市的投资在2018年迎来历史高峰，其中约八成将集中在上海，占上海全年投资总量的近六成。2019年这一格局还将持续。
叶国平称，上一个周期的高杠杆收购在现金流压力下会寻求退出，市场交易将持续活跃；外资还将会是上海主要的市场参与者，等保险监管机构调整结束，预计保险机构投资将继续加大。
截至2018年三季度，中国内地商业地产全年年化交易额约2000亿元，略低于2017年2700亿的交易额顶峰。
随着大湾区、通州等新热点不断涌现，长租公寓、物流产业的收购也成为新一类投资热点。
大宗交易机会
叶国平指出，国内大宗交易最大的变化，是随着城市更新而带出的大宗交易机会，而具改造空间的物业及物流产业等，同样是投资热点。一线城市、新兴的如北京通州、杭州及大湾区等，让投资者表现出越来越大的兴趣。
北京是城市更新的一个主要市场，据统计，市场上至少有超过30个改造项目已经或正在进行更新改造，其中不乏政府平台直接操盘，境内和境外资本都对此类项目非常感兴趣。
在叶国平看来，2019年的机遇，与国内外形势、政策密不可分：首先，市场鼓励降杠杆，房企有可能出售核心资产，外资经过2015和2016两年的沉寂后，2017至今大力扩张，预计2019会持续活跃。此外，2019年的外资交易可能将继续由来自亚太的资本所主导。
其次，如果国内的资金层面有政策上的宽松，2019年将有机会出现中资外资齐头并进对核心资产布局的局势。受政策影响，以前很多开发商专注收购住宅地块。但很多开发商已经开始转型，收购成熟资产或改造物业。
再次，发改委称将在2019年根据需要扩大外资银行境外融资规模。外资银行境外融资规模的扩大将赋予投资者更多的融资渠道，推动2019商业地产投资规模得到进一步提升。
最后，2018年国内房地产资产证券化市场规模继续保持快速上升势头，仅前10个月成功发行的产品数量就已超过2017年总和，发行规模接近2017年全年总和。预计国内房地产资产证券化市场将在2019年进一步成熟及规范化，融资规模也将不断扩大。
叶国平指出，尽管上海写字楼物业成为最受青睐标的大宗交易主体，但目前核心区域的物业价格已有所回落，租金持续高速增长的压力较大，新兴区域租金提升有较大潜力；从投资市场回报率来看，核心地段资产净回报率是3.5%-3.8%，新兴区域资产净回报率是4%-4.5%。但叶国平预估，未来两年净回报率不再持续下降，将保持平稳趋势，新常态下的投资回报主要依靠租金的持续增长，以及物业提升增值。
