原标题：大开发商撤退，衡阳成全国楼市“取消限价”第一城？
来源：中国经济周刊微信号：ChinaEconomicWeekly
《中国经济周刊》记者李永华 | 长沙报道
取消限价！12月26日，衡阳意外胜出，夺得全国取消房地产限价第一城的称号。
如同取消限售第一城的山东菏泽一样，衡阳也是中部的三四线城市，在当下房地产开启“入冬”模式之时，衡阳的举动同样被放大，视为楼市放松调控的风向标。其背后，真的是调控放松趋势已成？
>> 取消限价？衡阳紧急澄清：只是暂停，还可以恢复。
限价是这两年来楼市调控的核心措施之一。一旦取消，无疑意味着大松绑。以勇悍闻名湖南的衡阳人真的这么干了？
26日晚激起千层浪的文件是这样说的：2017年12月15日下发的《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》（下称“衡阳[2017]6号文件”）为规范城区新建商品房销售价格行为发挥了较好作用，达到了预期目的。由于目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定，所以暂停执行衡发改价控[2017]6号文件。
文件落款日期是12月19日。外界认为，衡阳就此打响取消限价第一枪。
不过，衡阳并不像菏泽那么硬气，“取消就取消”，而是赶紧澄清了三点：第一、文件只是计划下发，但现在还没发下去，还没对外公开；第二、并没有说要取消限价，而是暂停执行；第三、销售价格还是要监管，今后根据楼市情况和上级的意见也可以随时恢复。
恢复什么呢？
被暂停的衡阳[2017]6号文件的核心内容如下：
一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。
二、开发企业要合理制定销售价格并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。
三、开发企业自取得商品房预售许可证后，需在衡阳房产交易网向社会公布，公布价格为楼盘最高价格，开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。
四、开发企业拿到预售证后须一次性公开全部销售房源对外销售，按照“一套一标”的方式明码标价，标示价格与监制价格保持一致，且成交价不得高于标示价格。
衡阳的文本与其他城市的限价政策表述并没有太大的差别。然而，有衡阳当地人士称，衡阳根本就没有限价，顶多就像文件所说的规范。
外部机构数据印证了这一说法——2018年11月，衡阳新房价格为7272元/平方米，环比增长10.3%，同比增长50%。另一家外部机构给出的数据，今年11月份衡阳市新建商品住宅成交均价为6829元/平方米，环比为3.59%，同比为47.52%。
如果限价，就不会有新建商品房价格的大幅上涨。要说衡阳此次暂停执行[2017]6号文件就是取消限价，帽子有点大。
>> 当了出头鸟的衡阳，房地产到底发生了什么变化？
短短两年，衡阳房地产实现大逆转。
两年前，衡阳还在为高企的库存发愁，房子卖不出去。此前，衡阳楼市冷寂。如，2014年，衡阳住房均价为3880元/平方米，同比下跌5.5%。
2016年8月，衡阳市政府下发《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，政策力度颇大：排在第一位的政策是“大力支持农民进城购房”，首付款比例低至20%；第二条就是“不断加大货币化安置力度”，“城区原则上不再新建棚改安置房，鼓励征收房屋主体购买符合条件的商品房用作棚改安置房源，提高货币化安置比例”；此外，在贷款利率、税费、落户等各方面的措施也称得上真金白银。
政策的撬动效应那叫杠杠滴。衡阳房地产瞬间引爆——库存没了，衡阳快到了无房可卖的境地。
2018年5月初，《中国经济周刊》记者拿到一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示，衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月。
衡阳市住建局的一份材料称，“一季度市场库存告急，卖方市场一度陷入‘无房可卖’的囧境。”
为何如此火爆？棚改货币化安置堪称轰隆作响的发动机。据公开数据，衡阳市2018年保障性安居工程重点民生实事城市棚户区计划改造16518户，截止12月4日，城市棚户区改造开工16518户，任务完成率100%。
若以每户100㎡计算，则总面积可达165万平米。2018年1-5月份，衡阳市中心城区累计批准预售商品房141.72万㎡。两相对比之下，棚改对当地楼市的支撑作用之大，只需挠挠脚趾头就清楚了。
市场如此劲爆，衡阳房价当然是芝麻开花节节高。当然，此时的地价已非吴下阿蒙。在湖南衡阳，2017年商住用地出让最高单价突破756万元/亩。2014年12月，当地土地最高单价是261.4万元/亩，三年近三倍涨幅，飙升幅度之大，让人瞠目。
房企拿地热情高涨。今年上半年，大房企在衡阳还高溢价拿地。如碧桂园今年6月两天内拿了两宗地。6月25日某地块起始价2.39亿元，成交价6.78亿元；6月26日拿的一块地，起始价1.88亿元，成交价高达5.52亿元。
衡阳市统计局的《衡阳市2018年上半年经济运行情况分析》称，房地产市场持续繁荣。全市房地产开发投资增长50.2%，比去年同期提高48.3个百分点；商品房销售额达130.76亿元，增长27.9%。
>> 外地大房企“衡阳雁去无留意”
然而，“高速列车”戛然而止，市场再次逆转。
6月下旬，一则有关棚改的消息流出：棚改项目审批权收回至国开行总行。市场为之震动，当时房地产企业股票大跌。此后的一系列政策均表明，棚改政策全面收紧。10月8日，国务院常务会议指出，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。
三年棚改计划之前的2014年，棚改货币化安置比例是9%。住建部副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。另有数据：2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。
棚改货币化收紧后，不光是衡阳，全国三四线城市房地产生态陡然剧变。
今年3月初，衡阳市住建局人士公开称，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策，更多采取新建棚户区安置房的方式。
衡阳市住建局官网消息称，“5月份，中心城区住宅均价连续回落，可见政府稳定衡阳房地产市场价格的决心得到初步成效，衡阳房价上涨的亢奋行情已经得到遏制。”
市场转冷，高价拿地的企业面临巨大压力，极力推动各地政府松绑调控。
2017年衡阳最贵地块的楼面价已超3700元/㎡，今年地王楼面价已近4000元/㎡，衡阳今年11月成交的多宗地块楼面价起价均剑指3000元/㎡。但，衡阳官方统计数据称，2017年衡阳市中心城区新建商品房住宅网上签约均价为4800元/㎡。
以此均价计算，各楼盘亏损者所在多有，开发商自然叫苦不迭。
与此同时，湖南地产人士告诉《中国经济周刊》记者，今年五六月份开始，衡阳各开发商积极入市，大力推盘后集中放量，到下半年更是将回款作为第一目标。
不仅是快速“去化”，据《中国经济周刊》了解，不少排名靠前的大型开发商在三四线城市停止拿地。衡阳的土地市场可窥端倪。11月23日，衡阳推出13宗土地，拍出12宗，流拍一宗。
一个细节释放出耐人寻味的信息：衡阳市政府旗下的城建投拿了11宗地，外地大开发商已销声匿迹，“衡阳雁去无留意”，与上半年的形势判若云泥。
衡阳只是缩影。一城一策的房地产调控政策框架下，菏泽、广州、珠海、深圳到衡阳，还有最新传出“口头”取消限售的合肥，越来越多的城市加入了松绑的行列。
至于房价，衡阳12月26日晚流出的文件称：目前衡阳市房地产市场已出现理性回归，销售价格也较为稳定。
当地人士说，“我的两套房子挂了两三个月，都没人来问，就知道房价跌了。”
12月27日晚，剧情来了个大反转。衡阳市政府发文撤销《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》，全文如下：“鉴于衡阳市发展改革委员会、衡阳市住房和城乡建设局联合印发的《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》（衡发改价服[2018]45号），对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷，衡阳市人民政府决定撤销该文件。
衡阳市委市政府将坚决贯彻‘房子是用来住的，不是用来炒的’原则，坚持以人民为中心，密切关注房地产市场发展动态，科学调控，以坚决的态度，坚定的韧劲维护衡阳房地产市场的平稳健康发展，维护广大群众的切身利益。”
衡阳撤退之后，不知道哪座城市会坚定地戴上“取消限价第一城”的桂冠。
责任编辑：吴金明
