原标题：净资产收益率逐年下降佳兆业物业上市存隐忧
继新城物业上市之后，佳兆业物业也敲定了上市日期，即12月6日，即将成为今年年内第10家上市的物业公司。
在佳兆业物业11月26日公开的招股书中显示，佳兆业物业发售股份总数为3500万股，发售价介于9.08-10.88港元之间，按中间价每股9.98港元计算，集资净额约2.795亿港元。
营收增速有待提升
招股书中显示，佳兆业物业成立于1999年，很长一段时间内主要承接佳兆业集团开发的物业，直到2014年才开始对外承接业务。
截至2018年6月30日，佳兆业物业业务覆盖37个城市，管理124个物业项目，总在管建筑面积达2540万平方米，包括101个住宅社区及23个非住宅物业，其中来自佳兆业集团开发的项目86个。
佳兆业物业仍然是一家高度依赖母公司输送业务的公司，这在营业收入方面同样得到体现，来自佳兆业集团及关联公司的收益占比高达50.9%。
2015年-2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元；净利润分别为约5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。
根据上述披露数据，目前，佳兆业的营收规模和增速与龙头物业公司碧桂园服务、绿城服务等尚有较大差距。 2016年和2017年，佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说，增速仍然有待提升。
根据弗若斯特沙利文数据显示，2017年按照营业收入测算，佳兆业物业在中国物业管理服务企业中排名第14位。
目前，除了传统的社区物业管理服务、新房交付前顾问服务外，佳兆业物业还提供社区增值服务、智能解决方案服务等。后两者2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元，分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。
净资产收益率呈下降态势
近年来，物业公司一直受到资本市场的青睐，首家赴港上市的物业公司彩生活就受到资本市场的追捧。
相比于传统的房地产企业，物业公司的净资产收益率明显偏高。据今年年中乐居财经发布的《2017中国上市房企ROE排行TOP50》可以看出，物业上市企业整体净资产收益率较房地产企业明显偏高，净资产收益率超过50%的有8家。
目前，佳兆业在净资产收益率却呈现下降态势，招股书显示，佳兆业的股权回报率即净资产收益率在2015年-2017年分别为33.1% 、25.0%、23.4%，呈现下降态势。在上市成功后，面对股东，如何提高股权回报率是佳兆业需要思考的问题。
此外，佳兆业物业的毛利率相比于同等规模的物业公司较高，仍然保持30%以上的水平。2015年-2017年，其整体毛利率分别为34.6%、30.1%、30.5%，2018年上半年为34.2%。
负债方面，佳兆业物业降低负债的效果较明显。2016年与2017年负债率为206%、106%，而今年上半年负债率降低至49.2%。
70%募资用于并购式扩张
对于此次募集资金的用途，佳兆业物业在招股书中表示，预计全球发售所得款净额约为2.8亿元。
其中，50%的资金用来收购和投资物业管理公司，而20%的资金用来收购和投资能够提供社区增值的产品及服务的公司。
对此，佳兆业物业透露，未来公司战略将实施积极的并购业务，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的，以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。
同时，在四大业务板块中，社区增值服务、智能解决方案服务是佳兆业物业未来重点发展方向。
目前，社区增值服务主要由其收购的深圳市齐家互联网科技有限公司提供，旗下开发的K生活APP可以将物业管理服务与社区增值服务结合起来，为业主提供包括快递、泊车、清洁、家居、金融等多元化服务。
佳兆业物业表示，未来，将在非住宅物业业务规模、增值服务产品、智慧社区智能家居等方面继续发力。
新京报记者 徐倩 编辑 袁秀丽 校对 何燕
