原标题：丰台白盆窑流拍宅地 今拍出北京今年总价第二
11月26日上午，北京迎来超大规模土地现场出让，13宗地起始总价超过295亿元，除一宗流拍一宗底价成交外，其余11宗地均进入现场竞拍环节。最值得关注的莫过于丰台白盆窑两宗住宅用地，在流拍后再次挂牌出让，命运却大有不同。
竞拍激烈，中铁系摘两宗地成大赢家
11月26日的北京土拍市场，一改以往多日的宁静与低调，重新热闹起来。由于集中出让宗地较多，通常下午3点半的现场竞拍时间，也提早在当天上午9点半开始。用中原地产首席分析师张大伟的话说，“虽然谈不上热，但是没有想象中那么冷，房企依然积极拿地。”
引人关注的丰台白盆窑两宗住宅用地，引来多家房企参与竞拍。其中，BPY-L010、BPY-L013地块，中铁置业、中铁诺德、首开+金地+华润+平安、新城、华发、金茂等房企以及房企联合体参与现场竞拍。BPY-L011地块中，除了中铁诺德外，上述其他几家房企均有参与。
虽然北京土地出让市场，不复往日一地多达十家二十家房企参与竞拍，但是在流拍较为普遍的当下，一宗地块五六家房企报名，已算是很受欢迎了。
上午9点30分，白盆窑BPY-L010、BPY-L013地块首先进入拍卖程序，中铁置业率先报价57.68亿元，首开金地联合体跟进，两者之间交替举牌。此后，新城加入战局，而最终的获得者中铁诺德最初则一直观战，直到20轮之后，才大显身手，并与首开金地联合体厮杀十多轮。45轮之后，中铁诺德、中铁置业、新城、首开金地联合体进入混战局面，最终，经过64轮的举牌， 中铁诺德以70.2亿元的总价摘得BPY-L010、BPY-L013地块，溢价率25%。
而70.2亿元的总价也创下了今年以来北京土地出让总价的第二高，此前，北辰集团曾以86.63亿元的底价摘得北京市朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块，创下北京年内总价最高的纪录。
白盆窑第二宗宅地的竞拍过程同样呈现白热化模式。竞拍过程中，又是中铁置业率先举牌，并一战到底，其间，首开金地联合体、新城等企业也多次应战，均败下阵来，而金茂、华发则“打酱油”，总的举牌次数不过8次。最终，在经过49轮的举牌后，该地块花落中铁置业，溢价率为26%。
值得关注的是，中铁诺德与中铁置业同为中铁系公司。根据天眼查显示，摘得白盆窑BPY-L010、BPY-L013地块的北京中铁诺德房地产开发有限公司，是中铁建工集团100%控股的子公司，而中铁建工集团是中国中铁股份有限公司100%控股的公司。摘得BPY-L011地块的中铁置业集团北京有限公司是中铁置业集团100%控股的子公司，中铁置业集团是中国中铁股份有限公司100%控股的公司。因此，中铁诺德和中铁置业，同属中铁系公司。
此外，两地均为央企摘得，也同样值得关注。在张大伟看来，对于民企来说，两宗地超过120亿的总价，融资压力非常大。
变“性”调价， 白盆窑地块受欢迎
虽然白盆窑两宗宅地溢价率均未触及上限，也未超过30%，但是竞拍过程仍显激烈，与此前流拍的遭遇完全不同。
众所周知，上述两宗白盆窑地块在今年1月份，曾经以共有产权住房地块的身份挂牌出让，由于无房企参加竞拍，共同遭遇流拍。
今年10月份，两宗地块重新挂出，变身限房价地块，除了地块性质发生变化外，地块总价与未来限售价也进行了调整，其中白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块起始总价从50.58亿元上调至56亿元，白盆窑村BPY-L011地块总价从41.78亿元上调至46.24亿元，两宗宅地未来商品房限售价从此前的43000元/平方米，变为销售均价不超过67702元/平方米、最高销售单价不得超过71087元/平方米，且居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。
地块性质、未来限售价的调整，让白盆窑地块命运逆转，从流拍到多家房企竞拍。“都以为企业没钱了，结果还有不少企业有钱。”张大伟感叹，对于优质地块，房企还是有需求的。
张大伟表示，虽然白盆窑地块总价较高，但是由于位处四环，都属于优质地块，有多家企业参与拿地，体现了他们依然对优质地块有需求。此外，楼面价均在4.5万/平方米左右，与7万左右的限售单价相比，地价相对平稳。
合硕机构首席分析师郭毅分析，白盆窑地块未来限售价格的调整，为房企预留了一定的利润空间。且相比共有产权住房，限房价项目虽然售价大幅提升，但对购房者资质要求较为宽松，产品局限性也更小，且产品和定价与四环的城市地段更为匹配，因此市场定位相对清晰，去化压力较小，加之利润合理，因此得以顺利出让。
未来仍将面临盈利压力
众所周知，白盆窑村位于南四环外，紧邻四环，区域内有首开华润城等高端住宅项目，销售单价在8万元/平方米左右，向东南方向距其不远处的丰台槐房板块，北京泰禾•金府大院、中粮天恒•天悦壹号等高端住宅项目销售单价也在8万元/平方米左右。向北，南三环到四环中间，则有尚未入市的葛洲坝•北京中国府项目，也就是曾经的樊家村地王项目。相对于曾经以高价拿地的纯高端商品住宅项目来说，上述白盆窑地块未来商品房最高限售71087元/平方米的价格，在板块内具有价格优势。
不过，对于未来盈利，张大伟则表示出担忧，“如果能按照六七万的价格卖掉当然可以，但现在看，很难说这个地价就能盈利，大部分限房价项目去化速度均远低于预期。而且对于非民企来说，虽然资金成本有优势，但成本特别是管理成本太高，如果一旦去化速度放缓，能不能盈利也不好说。”
对于北京新建住宅市场来说，格局早已发生变化，限房价项目供应形成碾压性优势。根据中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年11月19日，北京合计有27个限房价项目取得34期预售证，合计提供商品房限房价房源16596套，达到了191万平米（另外还有车位等配套）。
不过，张大伟也表示，从网签数据来看，因为部分项目刚取得预售证，网签销售率只有19.3%。即便算上所有项目的真实销售，平均去化只有3成多,相比之前的4成继续下滑。
新京报记者 段文平 编辑 陈哲婉 袁秀丽 校对 李立军
