李铁：房地产问题解决之道在拓展空间

2018-11-22 | 浏览：

原标题：李铁：房地产问题解决之道在拓展空间

中国经济在机遇与挑战中走过坎坷而又平稳的一年。在2018年行将结束时，民营经济走到了“聚光灯”下，成为全社会关注的焦点。年中，“民营经济退场论”甚嚣尘上，年尾，一场座谈会廓清了对民企的思想迷雾。

11月1日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在民企座谈会上说，我国的民营经济只能壮大、不能弱化，不仅不能“离场”，而且要走向更广阔的舞台。随后，各部门和各地政府声势浩大驰援民企，资金与政策并行，民营企业在艰难的环境中迎来希望。今年是改革开放40年，正如所言，40年中国经济面貌翻天覆地变化的同时，也是民营经济波澜壮阔的发展史。

除了民营经济，2018年房价快速上涨势头继续被遏制，金融保持稳定，去杠杆进一步推进，传统经济和新经济依然展现出巨大的潜能。2018年即将结束，2019年倏忽而来，明年民营经济如何发展，中国经济又将走向何方？

新京报经济新闻部一如既往推出年度巨献《看2019•新声》，邀请国内顶尖级经济学家、企业家和官员，共话民营企业，问道中国经济。

11月2号，国家发改委城市和小城镇中心首席经济学家李铁。

新京报记者浦峰摄

精彩观点：

1、拓展空间是解决中国房地产市场问题的重要方法，而这需要中央政府有足够的宏观调控能力来进行协调。

2、各种行政限制政策给房企带来了一定的压力，但中国的房地产市场还有很大的发展潜力、增长空间。

3、房地产是一张好牌，但我们还没有使出来，可以通过改革将这张牌的活力和潜力释放出来。

2018年，房地产依然是最受公众关注的话题之一，市场的一点风吹草动都会引发热议。从2017年9月30日前后，市场调控已有一年有余。调控是否要继续下去、如何看待此轮调控的政策？新京报就这些问题采访了国家发改委城市和小城镇中心原主任、首席经济学家李铁。

在李铁看来，目前看，调控政策的效果已达到，投机性、炒作性的购房行为受到遏制的状态会持续多年，不应该继续放大调控来遏制投机炒作行为。他还表示，不要过度强化宏观调控手段的应用，要限制地方政府过度干预的行为，引导地方政府将短期行为向长期行为转变。

房价的波动尤其影响公众，如何从根本上解决房价上涨带来的焦虑？李铁认为，不要试图去解决价格问题，而要解决供给问题。可以通过空间资源的再配置来缓解房价压力，而这需要中央政府有足够的宏观调控能力来进行协调。

值得注意的是，前段时间“金九银十”不再、万科喊出“活下去”、部分市场量价齐跌。如何看待这些具体的市场表现？李铁认为，各种行政限制政策给房企带来了一定的压力，至少使得房企的信心在一定程度上有所丧失。但中国的房地产市场还有很大的发展潜力、增长空间。

“房地产是一张好牌，但我们还没有使出来，可以通过改革将这张牌的活力和潜力释放出来。”李铁说。

新京报记者浦峰摄

“不应该继续放大调控来遏制投机炒作行为”

新京报：从目前的这个情况来看，调控有必要放松吗？

李铁：从政府发布的一系列政策的目标看，政策的效果已经达到了。在限购、限贷等政策之下，投机性、炒作性的购房行为已经受到了很大的遏制，大范围的、机构性的炒作住房的现象基本不存在了。而且这种遏制效果不会只持续在这一两年，而是会持续很多年。

现在我们更应该关注的问题不再是继续放大这种调控来遏制投机炒作行为，而是要思考两个问题：第一，房地产未来在中国宏观经济发展中会起到什么作用？第二，市场的需求到底在哪里，如何判断当前的地产走势？

新京报：按照你的说法，投机的炒作现象没有了。那是不是意味着市场已经没有了“泡沫”？

李铁：我一直不赞同泡沫这一说法。一线城市房价的上涨和需求有直接关系，更主要是和资源配置有直接的关系。因为优质资源高度集中在某一空间内，就会导致土地的升值、住房价值的增值，这在全世界都是一个普遍的规律。所以，我们不能认为房价的上涨是一个泡沫问题。

具体到中国的房地产市场，我们要认识到一个现实——中国经济持续高速发展，中等收入群体人口也在持续增加。据不同部门机构的统计，中国的中等收入群体人口在3亿人左右，多的话3.8亿，少的话2.5亿人。那么，即使保守估计，中等收入群体人口至少接近3亿人。这么庞大的中等收入群体人口是一个什么概念？3亿的中等收入群体人口几乎相当于美国的总人口。正是因为有着这样庞大的中等收入群体，背后还有收入仍在增长中的14亿中国人口的支撑，因此中国人的消费能力对中国经济、世界经济都做出了很重要的贡献。同样，在住房的购买力上，这部分人群的住房消费潜力更不可低估。这就意味着，在人口集中流入、资源优质、收入较高的一线区域和沿海发达城市，也包括部分二线城市，房价自然有足够的上升空间。由此可以判断，部分地区房价的上涨不是泡沫，而是实际需求。

我一直不同意把房价的过快上涨认为是存在泡沫的这一说法。在调控政策出来之前，在优质资源相对集中的一线城市，确实存在炒房、投机买房的现象。这是因为随着城镇化水平的提高、人均收入的增长，优质资源高度集中的一线城市住房有着巨大的升值空间。同时大量的投机购房，导致供给无法满足这种大体量购房的需求，便又推动了房价的上涨。但在调控政策出台后，大规模的炒房行为已经受到严重的遏制，炒房行为几乎不存在了，所以一些隐患也就自然消失了。

新京报：你怎么定义在日本、美国发生过的“泡沫”？

李铁：很多学者拿美国和日本曾经发生过的房地产泡沫作为教训，照搬他们的经验治理国内的问题。美国、日本的市场之所以会出现“泡沫”，是因为他们的城镇化率已达到80%，对地产的刚需早已结束。

但中国的城镇化率才58.53%，户籍人口城镇化率才42.35%，还有几亿人没有纳入城镇化的进程中，这部分人群还有着庞大的住房刚需。我们现在还没有给这部分人群提供充分的住房消费市场、投资机会，怎么能说中国的房地产市场出现了“泡沫”？

现在买房的人中有多少是农民进城买房的？农业转移人口进城买房的人基本都是在家乡的三四线城市，甚至是县城和小城镇。而在房价高涨的地区都是城里人来买房，或者是当地的拆迁户买房。有关方面统计，外来农民工在就业所在地城市买房的人也就百分之一左右，绝大部分是城里人，也就是42.35%的城镇户籍人口买的。实际上我们还有57%点多的人口还没有纳入城镇化进程。

我们还有这部分庞大的人群的住房需求没有满足，怎么就说中国出现了严重的泡沫？我觉得，我们的一些学者没有认真研究中国经济，没有和日本、美国进行认真的比较，特别是对中国的城市化问题没有深入的研究。所以，他们才会按照西方经济学的观点，认为我们出现了泡沫。

目前中国的房地产市场只是暂时出现了结构性的供给波动，在三四线城市出现了供给过剩，在部分一二线城市出现了供给不足，造成了“冰火两重天”的现象：在一些三线城市，地方政府在增加财政收入的驱动下，推动房地产市场的过度发展，导致住房过度供给；在一些优质资源集中的一线城市以及都市圈，房价出现了过快增长，这是符合中国城镇化进程中市场的规律和城市发展趋势的。

“限价政策违反了城市发展规律和市场规律”

新京报：如你提到的，一二线和三四线的市场出现了明显的分化。不过，前段时间我在老家一个五线县城看到，很多新楼盘被“秒杀”。为何现在三四线甚至五六线城市需求如此旺盛？

李铁：现在看，三四线城市在前些年出现了严重的积压，去库存去了好多年。但并不等于所有的三四线城市都有积压，可能会出现一种误判——认为整个三四线城市的市场都有积压。这种误判会导致一些后发城市在近几年出现需求爆发的现象。

第二，要关注农村消费趋势的变化。在过去长达几十年的时间中，农民外出打工挣了钱之后还会回到村里盖房。但现在这个现象几乎很少存在了。这种变化不是政府人为的限制，而是农民工根据城镇化发展进程自行做出的选择。这是因为，现在很多外出打工的农民收入提高了，会更多考虑子女的教育、老人养老等问题，他们会追求更好的教育、医疗卫生、养老等公共服务资源。但是农村在这方面的供给是远远不够的。因此很多农民在挣了钱之后会选择在县城买房而不是再回村里盖房。这样的过程反映出在城镇化的进程中农村消费趋势的变化。

新京报：三四线城市市场的过热是否需要警惕，比如是否应该注意避免再出现此前在一二线城市出现的炒房现象？

李铁：我们最大的问题就是经常用计划经济思维方式来解决市场出现的问题。

只要我们承认自己是社会主义市场经济，可以适度的运用宏观调控手段，解决市场波动放大的问题和供需矛盾问题。但如果过度的强化宏观调控手段的应用，追求供需达到严丝合缝的对接是不可能的。这是计划经济和市场经济本质上的区别。

新京报：在政府的调控政策上，有哪些地方还需要注意？

李铁：考虑中国房地产市场的问题，要认识到市场价格的波动与政府的推动有关。在房地产市场中，需求方是消费者，供给方是房地产企业，本来市场的波动会发生在一定的区间。但是在强烈的财政利益的驱使下，地方政府会过度开发，这就导致了规划失调、资源浪费。地方政府的这种干预等于放大了市场的波动，超出了传统经济学研究的范畴。

因此，如果要调控的话，必须弄清楚一个问题——调控政府这头，还是调控市场这头？我认为应该重点调整政府这头，要限制地方政府过度干预的行为，引导地方政府将短期行为向长期行为转变，从而实现政府的转型。

我最反对的就是限价政策，这也加大了市场价格的波动。因为限价政策严重违反了市场规律和城市发展规律。房价的上涨肯定和优质资源集中有关，因此在房价上涨的过程中，通过限价政策，把房价压下来是不可能的。在开发商交了土地出让金后，其利润已经没有了多少，如果再限价，开发商当然不愿意去卖这个房，这就导致供给较少、价格仍会上涨。另外，在城市管辖空间内，距离城市中心越远，房价越低。要尊重这种规律，在距离城市较远的地方为中低收入人口提供与其消费能力相适应的住房，而不是限价。

当然，也有必要运用一些金融政策、财政政策等，甚至考虑把土地出让金向税制转轨，从而减少供需失衡被放大的压力。

新京报记者王嘉宁摄

“空间的拓展才是缓解房价的最重要方法”

新京报：按照刚你提到的，不应该过度行政管理干预，应该更多的让市场来发挥。

李铁：当然。市场化的手段和方法很重要，不是试图去解决价格问题，而是要解决供给问题。

如何解决供给问题？我特别要强调的是发挥更大范围空间的作用，可以通过空间资源的再配置来缓解房价压力。目前很多人都忽视了空间的调节能力。全世界城市发展的规律都是距离城市中心越远，房价越便宜。当然，离北京市中心越远的地方，房价肯定也越便宜。我们可以充分运用空间的调节手段，在城市周边更大范围空间内增加供给。这也是国际上解决房地产市场供给问题常用的办法。比如，发展都市中心区周边的中小城市和小城镇，通过修建城铁等交通设施，缩短交通半径和通勤时间。这样既不影响人们在一线城市的中心区域就业，也能在距离相对适中的中小城市和小城镇选择定居的地方。

比如，广州房价过高，但随着广州开通多条到佛山的地铁线，很多广州人就可以以低于广州一半以上的价格在佛山购房，广东和佛山实现了同城化。而对于很多佛山人来说，房价会有所升值，在市中心如果买房困难的购房者，还可以选择在佛山郊区购房。但是，现在的限价政策是，只要房价涨了，不管在哪里，也不分具体情况，一刀切地实行限价。

过去很多年，我们关于房地产市场的讨论和关注点更多是停留在价格层面，但实际上，我们应该认识到，空间配置才是缓解房价的最重要方法。解决中国房地产市场的问题，最主要的是拓展空间。在人口集中流入、房价上涨过快的地区，要实行所谓的调控政策，重点是在更大范围空间内增加中低收入人口的住房供给。这个住房供给肯定不是在城市核心区，而是拓展到城市的近郊区。政府该做的是，允许这些地方依托原来的小城市和小城镇去盖房子，同时把轨道交通建设好，还要允许这些地方有一定的产业存在，并疏解中心城区的功能。

新京报：按照你的观点，房地产市场长效机制建立很重要的一点是在空间上面进行拓展。但现在没做，为什么？

李铁：在全世界，没有一个国家像中国这样，行政区划、政府管理、公共服务都通过空间来界定，表现出一定的差异化。正因为中国的行政区域和公共服务连在一起，对于优质资源占绝对优势的城市，很难有意愿通过空间来缓解房地产的问题。其实这些城市有能力通过空间调整房地产市场，因为有足够大的行政管理区域。但不愿意去做，为什么？就是怕这样做，会吸引更多的人口进来，增加城市公共服务的负担。

总之，通过空间来缓解房地产的压力要面对四个问题：第一，地方政府的约束，比如人口控制政策。第二，跨行政区域的问题，而这不是在一个地方政府就能解决的事情。第三，愿不愿意把这事交给市场？第四，如何来看待房价的问题？

那怎么让政府有动力来做这个事？当然需要中央政府来推动。因为中央政府有足够的宏观调控能力来进行协调。比如，怎么根据市场、规划等，通过更大的空间来缓解压力。

“房地产是一张‘好牌’，但我们还没有使出来”

新京报：在前一段时间，金九银十不再、万科高喊“活下去”。你怎么看待这些具体的市场现象？

李铁：我觉得这是大家对市场、对政府政策没有信心的表现。实际上，这些年的我们的房地产政策过于强调行政干预，让市场感到心中没数。比如，我们的各种行政限制政策给房企带来了一定的压力，至少使得房企不再信心十足。

但是，中国的房地产市场是不是确实是这样了？我不认为。中国的房地产市场还有很大的发展潜力、增长空间。我们可以举出无数个要素支撑这一观点：第一，中国的城镇化还具有巨大的发展潜力。第二，中等收入群体刚需的潜力很大，很多人还要在城市主城区和郊区买房，二套房已经是刚需。第三，投资潜力。对很多人来说，最稳定、最安全、最好的投资还是投资房地产，这是城镇化带来的城市发展预期所决定的。第四，未来住房的改造、住房更新的发展空间是巨大的。中国的住房的平均寿命是30年，日本住房寿命是100年，正在向200年努力，英国是130年，这就要求中国的房地产开发商和运营商要从粗放型发展向高质量发展转变。

因此，现在出现的这一现象，只能说明目前市场的信心一定程度的丧失，并不意味着房地产开发商活不下去。当然，要根据形势的变化来调整政策的方向、内容，来带动经济的增长，而不能使得一个政策几十年一直不变。

新京报：房地产未来还是中国经济非常重要的支柱？

李铁：96年亚洲金融危机时，当时研究农村政策的学者和官员就提出如果有3亿人进城，就有8000万套住房，这就意味着8000万套彩电、冰箱等。原因就是只要居民买房子，家里肯定会购买电视、冰箱、洗衣机等配套。有了住房这样的稳定居住空间，自然也会考虑买车。只要有了长期稳定居住的基础，其他的消费才能跟上。通过一套房子，可以带动无数工业制成品的消费增长，带动内需的增长。如果没有房子的话，拉动消费和内需几乎不可能实现。在上个世纪九十年代中期，中国工业制成品滞压严重，大部分工业制成品积压40%-50%以上。我记得那时候曾经政府采取鼓励家电下乡等政策，但是根本解决不了问题。可是伴随着后来房地产的发展，住房制度改革等，包括城市向近郊区扩张，带动失地农民进城等。工业制成品过剩的问题基本得到解决。我记得当时有部门的研究提出，城镇化率提高1个百分点，至少可以拉动GDP增长1.5个百分点。增长最重要的发动机之一是通过房地产来实现的。

在2008年的国际金融危机之后，2010年中央又提出了新型城镇化战略，希望通过促进农村人口进城后的安居乐业，能把他们长期的消费兴趣、投资兴趣从农村转向城市。等大批农民进城以后，既带动地产消费，也带动了基础设施的消费需求。

因此，我们不能忽视房地产发展带来的一系列影响，我们也要通过政府的调控手段调节房地产供求关系。控制什么？通过房地产供给波动的区域现状，确定哪些地方要限制住房的发展，哪些地方的政策可以适度放开而拉动内需。比如，在都市圈地区、人口流入地区，可以适度的放松调控，鼓励通过住房建设来缓解需求的压力，同时也缓解中心城区房价上涨的压力，给中低收入人口提供更多的住房供给等。而在三四线人口流出地区，要限制地方政府过度开发。

但是至少我看到目前为止，我们对这些问题还没有清醒的认识。现在中美贸易摩擦升级，中国面临和96年亚洲金融危机、2008年国际金融危机相似的情况，房地产是一张好牌，但我们还没有使出来。

新京报：怎么才能把这张牌的潜力使出来？

李铁：通过改革释放活力和潜力。

如何改革才能释放潜力？首先允许已在城镇长期就业生活的农业转移人口和外来城镇间流动人口在就业地落户。当前在北京长期就业生活、没有北京户籍但事实上已成为北京居民的人口，至少有上百万人，但北京一年才解决几千人的落户，我觉得有点太少了，真的过于苛刻了。如果把他们的落户问题解决了，这些人的消费需求和投资需求会大幅增加。不仅仅是北京，在珠三角地区、长三角地区等人口流入区，通过落户政策也可以释放出巨大的消费潜力。

第二，进行土地制度改革。允许集体建设用地进入城乡建设用地一级市场，参与城镇的建设开发投资。如果允许各类企业和集体经济组织进行合作，把短期的利益追逐变成长期的投资行为，既可以降低房地产和各类产业的初始开发成本，同时也可以使集体经济组织和农民通过参与城市的开发和建设获得收益。房地产的价格也不会攀升。

第三，发挥都市圈中小城市和小城镇的作用。我们过去的规划管制以城市主城区为主导，严格限制中小城市和小城镇的发展。比如，北京市周边有一百多个乡镇，这一百多个乡镇实际上都是人口聚集地，但它的发展受到规划的严格限制，从而导致了北京郊区发展严重滞后于主城区。如何释放这些大城市周边中小城市和小城镇的发展活力？通过服务业的辐射、功能的疏解，使得这些中小城市和小城镇承担部分居住和产业载体的功能，从而使得它们的能量在低成本的情况下释放出来。要发挥都市圈中小城市和小城镇的活力，应该进行比较大的政策性调整。

所以，我觉得我们有很多牌可打。可以通过改革，释放中小城市和小城镇以及农村集体建设用地的潜力，降低产业发展成本和房地产开发成本，激发活力。