原标题：左手卖卖卖，右手买买买，高负债下华侨城的变通之路
此前，华侨城在重庆联交所挂牌出售海南华侨城实业有限公司（下称“海南华侨城实业”）100%股权及相关债权，11月14日，重庆联交所披露了挂牌价，竞拍起始价为30亿元，转让标的为海南华侨城实业100%股权及约为12.95亿元债权。
今年10月份以来，据不完全统计，华侨城已经挂牌出让位于深圳、上海、成都等地的多个公司股权以及债权，在频繁出售资产的同时，华侨城也在加速买买买，一进一出，华侨城意欲何在？
海南华侨城实业5宗地尚未开工
据重庆联交所披露的华侨城拟出售公司旗下资产状况显示,海南华侨城实业注册时间为2017年3月16日，注册资本1亿元。截至2018年10月31日的年度数据显示，海南华侨城实业实现营业收入约为1387万元，营业利润约为-3612.32万元，净利润约为-3612 . 02万元。截至10月31日，海南华侨城实业资产总计约为13.08亿元，其中负债总计约为12.95亿元。
2017年5月5日，海南华侨城实业与海口市国土资源局（出让人）签订5宗国有建设用地使用权出让合同。根据公开资料，上述五宗地块总成交价为12.3亿元，包含住宅、商业等地块。土地出让时已具备开发建设条件，按照竞拍要求，地块须在2018年5月20日之前开工，在2020年5月19日之前竣工。但是根据重庆联交所挂牌资料显示，截至10月31日，海南华侨城实业尚未取得5宗土地的施工许可证。
根据此前相关媒体报道，华侨城此次出让项目的收入将继续投入到海南省（包括海口市）的文旅景区、特色小镇、美丽乡村等全域旅游项目建设。
频频转让公司资产
与海口项目同样命运的还有华侨城位于全国各地的其他不少项目，也遭遇抛售与转让，涉及房地产、消防工程安装等行业，特别是10月份以来，较为密集。
诸如11月9日，深圳华侨城房地产有限公司挂牌转让上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.63亿元债权。11月6日，深圳华侨城房地产有限公司在北京产权交易所挂牌转让深圳市华侨城消防安装工程有限公司100%股权。10月31日,深圳华侨城东部开发有限公司挂牌转让深圳市万霖投资有限公司100%股权及4亿元债权挂牌出让，起始价约为15.79亿元。
涉及非房地产开发业务的有，10月29日，四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司转让成都美客优家商贸有限责任公司100%股权以及成都齐盛当代艺术博物馆100%权益，其中四川齐盛艺库的主管部门为华侨城集团有限公司。
此外，10月被挂牌的公司还有，上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权，成都天府华侨城湖滨商业管理有限公司51%股权，成都地润置业发展有限公司51%股权，成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司100%股权。
时间轴拉得再长一点，华侨城“卖身”中最引关注的莫过于通过两次转让彻底退出北京丰台槐房高价地项目。2017年8月，泰禾通过股权并购，以挂牌底价7.3416亿元受让深圳华侨城全资子公司北京侨禧投资有限公司49%股权，并向北京侨禧提供股东借款，专项用于北京侨禧偿还华侨城的部分股东借款本金 44.49亿元及相应利息。2018年1月，泰禾买下剩余股权，华侨城彻底退出。
另一边“买买买”
值得关注的是，在卖卖卖的同时，华侨城2018年在土地拓展上保持积极态度，上半年合计获取土地建筑面积328万平方米。根据克而瑞数据显示，2018年上半年，华侨城通过市场竞拍、合作拍地、股权收购等多种方式，以总地价款127亿元以及总股权投资款74亿元成功获取了十个优质土地项目。
下半年，华侨城亦有土地进账。10月份，华侨城以2.8亿元收购云南文投公司所持丽江济海公司51%股权，以 42亿元拿下深圳宝安中心区两宗商业用地。
不得不提的是，华侨城在太原超过百亿的大手笔买卖。10月25日，通过招拍挂，华侨城获取太原市8宗地块，地块以住宅、商业为主，涵盖养老、教育、体育等配套，计容面积约为289万平米，拿地总价约为116.02亿元。华侨城表示，买地符合公司战略，可增加公司土地储备，保障公司房地产业务实现可持续发展。
此外，华侨城今年在无锡、衡阳、湛江、赣州等地均签约文旅项目。诸如今年的7月22日，华侨城集团“云南大会战启动大会”在云南省昆明举行。华侨城集团旗下云南集团、云南世博集团、云南文投集团分别与云南省各州市县区政府签约项目20余个、与国内大型企业签约项目40余个，累计60余个签约项目，签约金额逾千亿。
从分析来看，华侨城的新增项目除了聚焦文旅产业外，还包括传统的房地产开发项目，并未有明显的去地产化动作。
分析称出售是为做好文旅产业
对于左手卖卖卖、右手买买买的行为，有熟悉华侨城的业内人士分析，一是集中精力做文旅产业。众所周知，从2015年华侨城开始转型升级，提出了“文化+旅游+城镇化”以及“旅游+互联网+金融”的创新发展模式。二是腾笼换鸟，“华侨城出售的这些项目多为不良资产，要么在调控重灾区，要么去化不好，要么不赚钱，在短时间内都难以变现，如果要继续投入，会占用大量资源。”
的确如此，虽然华侨城出售的这些资产不少位于北京、上海、深圳等一线城市，部分项目地段颇佳，但是其经营状况并不太好。以被出售的深圳市万霖投资有限公司为例，截至2018年9月30日，该项目公司营业利润和收入均为负。上海华合房地产开发有限公司2017年度的营业利润和净利润分别为-574.45万元、-574.45万元。截至2018年9月30日，公司总资产约为38.22亿元，其中负债总计约为23.28亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，华侨城是从当前文旅产业发展的角度来进行业务调整，部分非核心资产抛售，一方面是回笼了资金，另一方面是腾挪更多管理资源，以用于华侨城产业转型。
负债增高
不过，严跃进还指出，华侨城出售很大程度上也说明，当前现金为王的导向很明确，若是自己压力大，转让部分项目也是必要的，这是当前企业稳定发展和推进战略转型中的一个重要策略。
根据华侨城前三季度财报显示，截至9月底，其负债总额约为2035.47亿元，短期贷款及长期贷款分别比年初增加23.3%及67.2%，华侨城称增长主要系新项目的拓展及开发增加借款所致。
另一份数据显示，截至2018年9月30日，华侨城借款余额为1041.24亿元，2018年1-9月累计新增借款金额403.78亿元，占2017年末净资产比例为61.67%。
华侨城称，新增借款是基于公司正常经营需要产生的，主要用于公司日常经营及补充流动资金，目前公司经营状况稳健、盈利情况良好，各项业务经营情况正常。
借款增多也推高了华侨城的负债率。根据广发证券研究报告显示，华侨城2018年杠杆水平抬升，净负债率水平持续上升，三季度末为89%，较2017年末上升36.5个百分点。但是结构稳健，长期借款占有息负债规模的72%。
西南证券研究报告显示，截至三季度末，华侨城扣除预收账款后的负债率约为59.6%，同比提升了2.7个百分点，净负债率约为89.3%。
新京报记者 段文平 编辑 袁秀丽 校对 赵琳
