原标题：业主物业纠纷频发 公共区域经营收益该归谁
正义网北京9月27日电(见习记者郭璐璐)小区电梯广告收益该归谁?小区停车位收益如何分配?楼顶平台、人防工程等是否属于业主共有?近年来业主、业主委员会与物业、开发商之间的诉讼纠纷频发。9月26日,北京市石景山区法院召开新闻发布会,该院通过对北京法院五年来审理的1573件涉业主委员会纠纷案件调研分析发现,业主专有部分与共有部分的权利行使边界争端多发。
电梯广告收益该归谁
2006年7月10日,某房地产公司与某物业公司签订物业服务合同,委托物业公司为小区提供物业管理服务,委托管理期限自2006年7月16日起至业主委员会聘任新物业公司时止。
2006年11月20日,该物业公司与某广告公司签订协议及合作合同,广告公司向物业公司按小区内电梯数量每梯每年支付经济补偿。2006年至2012年,广告公司共向物业公司支付了124万余元。
2012年12月25日,小区业委会在街道办事处备案。随后,业委会将物业公司告上法庭,请求返还小区公共区域广告收益。物业公司称,支票存根上记载用途为物业费,发票经营项目为管理费,均非广告费。公共区域收入已用于小区物业管理资金投入,其已委托账务审计,但未提供审计报告。
北京市西城区法院经审理认为,业委会依法成立,具备诉讼主体资格,有权利代小区业主决定有关共有和共同管理权利的重大事项。小区内的电梯间、候梯厅属于业主共有部分,小区的业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。
“物业公司与广告公司先后签订合同,利用小区内共有部分电梯间、候梯厅进行广告营利活动,收取广告费用,侵犯了小区全体业主的合法权益。”西城区法院认为,物业公司利用属业主共有公共区域进行经营性活动获取的收益,其性质应属广告收益而非经济补偿,应归小区全体业主所有,物业公司理应返还。据此,法院判决物业公司返还业委会电梯间、候梯厅广告收入117万余元。
建筑设施权属争端多发
石景山区法院民事审判第三庭庭长施舟骏介绍说,除了小区电梯广告收益归属问题外,开发商与业主就车位、车库归属没有约定或约定不明,如何确定其权属及收益分配问题;建筑物楼顶平台、人防工程、小区供电、供水、供热、供气、有线电视、网络设施等是否属于业主共有因没有明确规定,这些资源及收益归属问题争议也时有发生。
他为记者举了一起业委会诉开发商确认小区地面停车位权属的案件。石景山区某商品楼小区内有22个车位属未经规划许可的新增车位,另外148个车位属于建筑区规划内的车位。房地产公司将开发建设的规划内车位均以出租形式交付给业主使用。因与开发商就车位费问题产生争议,业委会遂诉至法院。业委会认为开发商擅自占用小区道路构成侵权,而开发商虽认可建筑区规划内的148个车位占用了小区公共道路面积的事实,但主张这均是按照规划部门的设计进行建设开发的。
“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位的归属,由当事人通过出售、附赠或出租方式约定。”石景山法院认为,经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位,开发商以出租形式交付业主使用后,业主仅从开发商处取得对车位的暂时占有权和使用权,所有权应属于开发商。没有经过规划,占用业主共有道路或其他场地新增的车位所有权,应属于业主共有。
据此,法院认定,开发商对经过规划许可的148个车位仍享有处分权和所有权,业委会要求确认该148个车位所有权属于业主共有,缺乏法律依据,不予支持。
“建筑规划内车位、车库的归属系当事人约定范围,处理相关权属争议时,首先要审查当事人之间关于车位、车库权属约定。”石景山区法院民事审判第二庭副庭长张英周表示,当因未约定或约定不明时产生权属争议时,应将项目建设时按照规划建设(建筑区划内规划用于车位用途)的车位、车库归属,由双方当事人自行协商确定。而对项目建设按照规划批准建设完成后占用业主共有道路或其他场所增设的车位,应认定归属全体业主共有。
